Ako postupovať pri kompletnej rekonštrukcii domu?

Nároky na bývanie sa rýchlo menia. Dnes nemôžeme povedať ani to, že každá generácia požaduje vyššiu kvalitu bývania. Zmeny sú ešte rýchlejšie. To, čo platilo pred 10 rokmi, je dnes v mnohých oblastiach minulosťou. Vyvíjajú sa nielen materiály, ale aj technológia. A v neposlednom rade rýchlo rastú aj naše túžby.

Kým našim rodičom stačil menší byt v paneláku s aspoň základnou kúpeľňou, dnešná mladá generácia chce bývať vo väčšom a kúpeľňa by bola v ideálnom prípade taká veľká ako spálňa. A to nehovoríme o tom, aké pomery považovali za luxus ľudia pred napríklad sto rokmi.

Väčšina ľudí by rada bývala v rodinnom dome. V ideálnom prípade nie v hocijakom rodinnom dome. Domček niekde na konci nejakej dlhej doliny desiatky minút od mesta, nie je to pravé orechové. Ľudia chcú mať dostupnú občiansku vybavenosť. Nechcú, aby museli ďaleko cestovať, keď si chcú pohodlne nakúpiť vo väčších potravinách. Nechcú  si z návštevy reštaurácie spraviť niekoľkohodinový výlet. A samozrejme nikto nechce tráviť hodiny cestovaním do následne z práce. Mladí ľudia by to ešte nejako zvládli. Ale potom príde dieťa. Prípadne aj druhé či tretie. A deti pôjdu do škôlky, školy. Pri rozvážaní detí do ďalekých škôl a krúžkov vznikajú takmer neriešiteľné problémy.

Najlepšou voľbou je rodinný dom v centre mesta. Tam však bežne rodinné domy nenachádzame. V širšom centre či v prímestských oblastiach sa však rodinné domy nájdu. Prípadne v centre väčšej dediny.

Ak ste sa rozhodli, že si chcete postaviť úplne nový dom, musíte počítať s kúpou pozemku. A tu je často kameň úrazu. Voľné pozemky sa nenachádzajú v centrách miesta a obcí, ale na ich okraji, či dokonca úplne mimo zastavaného územia. K voľnému pozemku v dobrej lokalite sa však dá dostať. Napríklad tak, že si kúpite starú nehnuteľnosť, a tú neskôr zbúrate. Takýto postup je však finančne náročný.

K cene pozemku totiž budete musieť pripočítať aj náklady na búranie starého domu. Pritom nie všetky staršie stavby sú bezcenné. Na väčšine starých domov sa nájdu časti, ktoré je ekonomicky výhodné zachovať. Napríklad taká hrubá stavba má hodnotu asi tretiny dokončenej stavby. Väčšina starých domov má v poriadku aspoň tieto múry. Vo väčšine prípadov sa ich preto oplatí zachovať, pretože tak dokážete ušetriť nemalé finančné prostriedky.

Postupne sme sa dostali k druhej možnosti, ako sa dopracovať k bývaniu v rodinnom dome – kúpite starú nehnuteľnosť a pustíte sa do jej kompletnej rekonštrukcie.

Rekonštrukcia domu je široký pojem. Ak idete prerábať kúpeľňu, tak ide o rekonštrukciu. Ak vymieňate okná, tak rekonštruujete dom. Ak meníte dispozičné riešenie obytnej plochy, tak takisto robíte rekonštrukciu domu. Nejde však o kompletnú rekonštrukciu. O kompletnej rekonštrukcii nehnuteľnosti nemôžeme hovoriť ani vtedy, ak spojíte výmenu kuchynskej linky, s prerábkou kúpeľne a výmenou okien. Za kompletnú rekonštrukciu sa považujú rozsiahlejšie zmeny. Súčasťou kompletnej rekonštrukcie domu je zvyčajne aj výmena sietí (rozvodov vody, odpadu, elektriny, kúrennia) a výmena či rozsiahla oprava krovu a strechy.

Ako začať s rekonštrukciou?

Do rozsiahlej rekonštrukcie akejkoľvek nehnuteľnosti sa nemôžete pustiť len tak hlava-nehlava. Respektíve môžete, ale nie je to práve najlepší nápad. V konečnom dôsledku vás to ude stáť peniaze. A peniaze je vždy lepšie minúť na zvýšenie pohodlia bývania. Základom úspešnej rekonštrukcie je dôsledné plánovanie. Ušetrené peniaze môžete použiť napríklad na krajšiu kúpeľňu.

Na začiatok je potrebné si presne premyslieť, do akej podoby chcete vašu nehnuteľnosť dostať. Táto predstava môže mať rôznu podobu – všetko môžete mať iba v hlave (ak máte takú dobru hlavu). Ale môžete si spracovať aj detailnú 3D vizualizáciu. S takouto predstavou je potrebné potom zájsť za architektom, ktorý vám spracuje základný projekt.

Pri príprave projektu je dobré si starú nehnuteľnosť dať zhodnotiť odborníkom. Výsledkom takejto analýzy by malo byť odporúčanie, ktoré časti stavby zachovať a ktoré radšej zbúrať či vymeniť. Investícia do takejto analýzy sa vyplatí, keďže bez nej sa neviete efektívne rozhodnúť.

Svojpomocne, alebo s pomocou stavebnej firmy?

V našich slovenských podmienkach je veľmi bežné, že ľudia sa do stavby púšťajú na vlastnú päsť. Dôvod je jednoduchý – snaha ušetriť peniaze. Ak si dom budete rekonštruovať svojpomocne, tak skutočne môžete ušetriť peniaze. Neplatí to však vždy.

Ani ten najšikovnejší domáci majster si pri stavbe neporadí úplne sám. Už zo zákona nemôžete robiť na stavbe všetko. Aj pri svojpomocnej rekonštrukcii si budete musieť najímať množstvo špecializovaných pracovníkov. A nájsť spoľahlivého majstra nie je v dnešnej dobe také ľahké. Platí to dvojnásobne, ak sa v tomto priestore veľmi nepohybujete. Ak nemáte známych, ak niekto v rodinne nie je majster, či nepozná niekoho, na koho sa dá spoľahnúť.

Potom sa môžete dostať do situácie, kedy robíte niečo iné, ako ste čakali. Zháňate ľudí, dohadujete sa s nimi, tlačíte ich, aby veci robili na čas, kontrolujete ich, aby dohodnuté veci robili vo vami požadovanej kvalite a podobne. Laik však nedokáže skutočne odkontrolovať prácu remeselníkov. Ak vás bude chcieť nejaký murár oklamať, tak verte tomu, že sa mu to podarí.

Práce, na ktoré sa cítite, síce vykonáte zadarmo, ale strávite pri nich omnoho viac času, ako profesionál. Tento čas nie je zadarmo. Namiesto práce na vlastnom dome ste mohli zarábať peniaze. A za takto zarobené peniaze si potom zaplatiť profesionála. Ak viete za hodinu zarobiť viacej peňazí, ako sú náklady na majstra, tak nemá význam, aby ste sa trápili na stavbe. Toto neplatí sa predpokladu, že vás stavebné práce bavia, a máte to ako nejakú formu oddychu. Ako protilátku voči sedavej pracovnej pozície.

Svojpomocné práce majú otáznu kvalitu. Majster nemusí nevyhnutne vykonať práce vo vyššej kvalite. Dobrý majster to však zvládne v požadovanej kvalite. Pri domácom majstrovi to závisí najmä od jeho talentu.

Stavebná firma dokáže proces rekonštrukcie zabezpečiť komplexne. Stavebná firma zvyčajne má s takýmito prerábkami rozsiahle skúsenosti. Svojmu zákazníkovi nielen poradí, ale aj usmerní ho tým správnym smerom. Firmy sú zvyknuté koordinovať rôznych robotníkov  efektívnym spôsobom. Samozrejme, že je dôležité, si zvoliť spoľahlivú spoločnosť. Nemali by ste siahnuť po prvej firme, ktorá vám povie, že vám zrekonštruuje dom. Vždy je dobré si pozrieť viacero spoločností a prejsť si ich realizované projekty a referencie. Nie všetky stavebné firmy vám však niečo takéto umožnia. Nie každá firma má svoju webovú stránku, kde si pohodlne prezriete realizované veci a chvály od klientov. Pri väčšine stavebných firiem sa budete musieť spoľahnúť na klasickú formu referencie – niekto známy vám takúto firmu jednoducho odporučí. Alebo vám ju, ako sa hovorí, dohodí.

Výsledkom prvého kontaktu so stavebnou firmou by mala byť cenová ponuka. Odporúča sa vyžiadať si cenovú ponuku aspoň od troch rôznych spoločností. Takto sa najjednoduchšie dopracujete k férovej ceny. Ak skontaktujete iba jednu spoločnosť, tá na vás môže skúsiť neprimerane vysokú cenu. Ak majú dostatok práce, tak vám ponúknu premrštenú cenu. A keďže ju nemáte s čím porovnať, vám sa nemusí zdať neprimeraná.

Stavebné firmy by ste mali osloviť s vašou predstavou, prípadne aj projektom. Ďalším krokom môže byť dohodnutie si rozsahu vykonaných prác a ďalších detailov. Ideálne riešenie zahŕňa podpis zmluvy. Vďaka zmluve sa vyhnete rôznych problémom, ktoré nemusia vychádzať iba z toho, že vás chce niekto vyložene oklamať. Zdrojom problémov môže byť aj jednoduché nedorozumenie. Od začiatku do konca stavby prejde množstvo mesiacov. Na konci si nemusíte presne pamätať, na čom ste sa dohovorili na začiatku.

Aké prekážky kladú úrady?

Pri kompletnej rekonštrukcii domu sa budete musieť zaoberať stavebným úradom. Tomuto sa nevyhnete (pokiaľ nechcete robiť veci načierno). Otázkou je iba to, do akej miery vám do stavania vlezie stavebný úrad.

Drobné stavby sa podľa slovenského stavebného zákona iba ohlasujú. Stavbu ohlásite a do jedného mesiaca vám miestne príslušný stavebný úrad vydá kladné stanovisko.

Drobná stavba nevyhnutne neznamená, že je rozsahom malá. Ide skôr o to, že jej vykonaním nenarušíte práva iných osôb. Vo väčšine prípadov susedov. Ak sa vašou rekonštrukciou nezmenia podmienky ich bývania, tak ide o drobnú stavbu. Ak nebudete meniť vonkajšiu podobu nehnuteľnosti, tak ide o drobnú stavbu.

V mnohých situáciách nemusí byť jasné, či ide o drobnú stavbu. Tu môže poslúžiť nielen konzultácia s miestne príslušným stavebným úradom, ale aj rozhovor so susedmi. Ak spravíte nejaké zmeny a nahneváte susedov, tak to budú práve oni, ktorí sa budú na vás sťažovať.

Stavebný úrad môže vaše ohlásenie drobnej stavbe na základe vami dodaných podkladov odmietnuť. V takomto prípade sa začne klasické stavebné konanie. Dôležité je, že účastníkmi stavebného konania sú všetci susedia, ktorý sa budú môcť k vaším zámerom vyjadriť.

Výhody a nevýhody rekonštrukcie staršej nehnuteľnosti

Podstatnou nevýhodou spojenou s rekonštrukciou existujúcej nehnuteľnosti je obmedzenie možností budúceho bývania. Ak plánujete novostavbu, tak si ju môžete naplánovať ako len chcete (ak to technické možnosti dovoľujú). Pri už postavenej nehnuteľnosti to tak nie. Hneď od začiatku máte dané umiestnenie stavby, jej orientáciu atď. Obytnú časť môžete meniť, pozmeniť dispozícii, ste však obmedzený. Priečky zvládnete premiestniť, s opornými múrmi to však nepôjde. Staršie domy zväčša neboli stavané tak, aby vyhovovali dnešným štandardom. Obľúbené boli menšie samostatné miestnosti. Dnes dávame prednosť väčším izbám a mnohé časti domu sa prepájajú, čo bolo v minulosti nemysliteľné.

Na druhú stranu táto obmedzená sloboda je aj výhodou. Existujúca stavba má čaro, ktoré modernou stavbou len ťažko dosiahnete. Starý dom má svoj vek ako aj pri ľuďom, vekom získal charakter. Pokojne tomu môžete hovoriť aj osobnosť. Pri citlivej rekonštrukcii sa vám môže podariť tieto osobitosti zachovať, a to bez toho, aby to výrazne narušili váš komfort bývania.

Častou témou nielen krčmových debát je otázka – čo je lacnejšie, novostavba, alebo rekonštrukcia starého domu. Vo všeobecnosti možno odpovedať, že rekonštrukcia je drahšia. Určite to však neplatí , že rekonštrukcia je drahšia. Určite to však neplatí vždy. Na 100 percent však platí, že stavba nového domu je predvídateľnejšia. Rozpočet si ľahšie naplánujete. Pri novostavbe vás nečaká veľa prekvapení. Pri staršej budove je to iné. Zvonku je ťažko poviete, čo vás pri rekonštrukcii bude čakať. Je potrebné sa pripraviť na prekvapenia. A sú to práve tieto prekvapenia, ktoré sa postarajú o to, že sa dostanete nad plánovaný rozpočet. Pri niektorých domoch vás nemusí nič prekvapiť, pri iných sa budete čudovať aj prvého do posledného dňa.