Na akom pozemku je optimálne stavať dom?

Chystáte sa na stavbu rodinného domu a stojíte pred prvý krokom – výberom optimálneho pozemku?

Voľba pozemku je prvým, ale zároveň najdôležitejším rozhodnutím v slede udalosti vedúcich k bývaniu v rodinnom dome. Pri výbere pozemku je potrebné si uvedomiť, že je to rozhodnutie na celý život. V mnohých prípadoch to neovplyvní iba váš život, ale aj veľkú časť života vašich detí či iných rodinných príslušníkov.

Pozemok neovplyvňuje iba výhľad z okien domu. Má vplyv na ďaleko viac vecí. Pozemok je predovšetkým lokalita – teda miesto, kde budete žiť. Nejde iba o samotné metre štvorcové. Ide aj o blízke či širšie okolie.

Výber pozemku pod rodinný dom by nemal byť založený na impulzívnom rozhodovaní. To, že sa vám pozemok v danú chvíľu páči, ešte ani z ďaleka nemusí znamenať, že sa vám bude páčiť aj o desať rokov.  Pocit z neho sa však môže zmeniť aj oveľa rýchlejšie. Už po týždni môžete zistiť, že ste sa zbytočne unáhlili. Už po pár dňoch môžete zistiť niečo, o čom ste pred kúpou ani netušili.

S pozemkom si kupujete aj susedov

Akokoľvek to znie zvláštne, nevyhnete sa tomu. Teda pokiaľ nechcete bývať niekde uprostred lesa, kde vašimi susedmi budú srnky a jelene. Rodinu si nevyberáme, susedov však áno.

Napriek tomuto banálnemu faktu si len veľmi málo ľudí pri kúpe pozemku dá záležať na tom, že si preverí spoločenské okolie. Veriť predávajúcemu v tomto smere nie je veľmi rozumné. Pritom to vôbec nie je náročné. Stačí niekoľko krátkych rozhovorov so susedmi, aby ste nadobudli mnohonásobne viac informácií. Môžete si byť istí, že susedia vám veľmi radi povedia o miestnych problémoch.

Aby vám za domom po rokoch nevyrástla diaľnica

Aj to najtichšie zákutie sa časom môže premeniť na miesto veľmi vzdialené od vytúženého bývania na dedine. Obce sa menia. Stavajú sa cesty, priemyselné zóny či iné hlučné prevádzky.

Rozvoj obce ovplyvníte len veľmi ťažko. Dokážete však nahliadnuť do jej budúcnosti. Vôbec to nie je zložité. Každá obec má spracovaný územný plán, ktorý nájdete na príslušnom stavebnom úrade.

V územnom pláne a jeho súvisiacich dokumentoch nájdete všetko, čo potrebujete. Zistíte, či sa v okolí vášho pozemku neplánuje stavba cesty či dokonca diaľnice. Takisto zistíte, či susedené pozemky náhodou nie sú v územnom pláne určené na výstavbu priemyselného areálu.

Pokiaľ si nechcete život komplikovať štúdiom územného plánu, pozhovárajte sa s pracovníkmi stavebného úradu. Vo väčšine prípadov vám ochotne povedia, či sa náhodou niečo pri vašom pozemku nechystá.

Dôležité sú aj regulatívy v danej lokalite. Ide o súbor podmienok umiestnenia stavby, výška zástavby, povolenej podlažnosti, pomeru zastavanej plochy k ploche zelene. Regulatívy môžu obmedzovať aj architektonické stvárnenie stavby. Pokiaľ máte špecifické plány, je vhodné si najskôr zistiť miestne mantinely.

Pokiaľ máte záujem o život v environmentálne vhodnom prostredí, pre spokojnosť svedomia je dobré si preveriť aj úrovne miestneho znečistenia. Najdostupnejším údajom je prašnosť. Takéto informácie nie sú ale dostupné všade. Vcelku drahou alternatívou, ako sa nim dostať, je spraviť si vlastné testy znečistenia.

Parametre pozemku

Ideálny pozemok má tvar obdĺžnika, pričom pomer strán je približne 2 ku trom. Kratšia strana by mala mať aspoň 20 metrov. Pozemky kratšie ako 15 metrov sú problematické – neznamená to však, že šikovný architekt na takomto priestore nič nezrealizuje.

Pokiaľ ide o rozlohu pozemku, tak tu môžeme hovoriť maximálne o minime. Odporúča sa aspoň 600 m². To by malo stačiť na malý dom. Pri väčších domoch je lepšie sa dostať aspoň na 800 m². Pozemky nad 1000 m² sú vhodné pre vily a domy so zázemím. Ak chcete mať pri dome altánok, ihrisko pre deti či jazierko, bolo by nevkusné to všetko natlačiť na malú plochu.

Pozor je potrebné si dať aj na vzájomné vzdialenosti dvoch susedných stavieb. Ich minimálne vzdialenosť je 7 metrov.  Minimálna vzdialenosť stavby od hranice pozemku sú 2 metre. Vzdialenosť od cesty je minimálne 3 metre. V určitých prípadoch však existujú výnimku. Vyžaduje sa ale súhlas suseda.

Veľmi dôležité je aj geologické podložie pozemku. Zjavný význam to má v prípade, ak máte záujem o studňu. Hladina spodnej vody je dôležitá aj pre potreby stavby základov. Príliš vysoká hladina spodnej vody dokáže výrazne predražiť stavbu.

Základné stav geologického podložia poľahky zistíte rozhovorom so susedmi. Pokiaľ chcete mať presnejšie informácie, bude si musieť dať spraviť špecializovaný geologický prieskum.

Dostupnosť inžinierskych sietí

Z pohľadu pohodlia života v druhom desaťročí 21. storočia je mimoriadne dôležitá dostupnosť elektriny, plynu, vody, telefónu, internetu, káblovej televízie a podobne.

Absencia inžinierskych sietí dovedených priamo na pozemok je neprekonateľnou prekážkou. Akurát je potrebné počítať s dodatočnými nákladmi.  Za určitých okolností nepotrebujete prípojku k elektrine, plynu, vodovodnej sieti či káblové rozvody miestneho internetového operátora. Všetko sa dá vyriešiť alternatívne.  Vodu môžete čerpať zo studne. Vykurovať môžete drevom. Internet môžete mať cez satelit. Asi najzložitejšie je to s elektrickou energiou. Dnes sa však dá vyriešiť aj tento problém. Fotovoltaické panely v spojení s veternou mini elektrárňou pokryjú základné energetické potreby. Nevýhodou je vysoká počiatočná investícia.

Pri inžinierskych sieťach je potrebné si dať pozor. Môže sa vám stať, že pozemkom vedie elektrické či iné vedenie. Na liste vlastníctva by ste mali nájsť vecné bremeno.