Pár dôvodov, prečo nekupovať starý dom

Väčšina mladých rodín sníva o vlastnom bývaní – o doma, kde by mohli realizovať svoje rodinné sny. Dostupnosť takéhoto bývania však má ďaleko od samozrejmosti aj pri ľuďom so strednými príjmami.

V regiónoch, kde sú vyššie platy, sú vyššie ceny pozemkov a zákonite aj nehnuteľností. Vyššia príjmy majú ľudia najmä vo väčších mestách, kde je bývanie sústredené najmä do obytných domov.

Možno vám už niekto povedal, že nové byty sú dnes na rovnakej cenovej úrovni ako domy. Takýto dojem sa však, samozrejme, nezakladá na pravde. K takémuto záveru môžete dospieť iba pri porovnaní vecí, ktoré by sa porovnávať nemali.

Často sa porovnávajú nové byty so starými domami. Kúpa staršieho domu je častou cestou, ako sa ľudia vedia dopracovať k vlastnej samostatnej nehnuteľnosti, keďže novostavbu si nemôžu dovoliť. V takýchto situáciách ľudia často nehľadia na ekonomickú výhodnosť celej takejto transakcie – dôležité je pre nich, aby sa dostali k svojmu vytúženému bývaniu. To, že starý dom v konečnom dôsledku môže byť výrazne drahší.

Cena rekonštrukcie sa dá odhadnúť ešte pred kúpou nehnuteľnosti. Nedá sa však na ňu spoľahnúť. Ani keď máte prehľad v cenách nehnuteľností, stavbárske skúsenosti a detailný plán, kam chcete nehnuteľnosť dostať, váš odhad sa môže výrazne líšiť od reality. Nehnuteľnosť môže na prvý aj druhý pohľad vyzerať v dobrom stave. Skutočný stav budovy však vždy zistíte až pri rekonštrukcii, keď sa dostanete pod povrch stavby.

V princípe však vždy platí – čím nižšia cena staršieho domu, tým vyššie náklady na jeho rekonštrukciu.

Kedy možno dom nazývať starým?

Poďme si dať do poriadku terminológiu. Kedy môžeme hovoriť o starom či staršom dome. V súčasných podmienkach je možné nehnuteľnosť označiť za starú už po jednej generácii – teda po 20 až 30 rokoch používania. Tento interval nie je nemenný – záleží predovšetkým na rýchlosti technologického pokroku. Kým pred sto rokmi boli domy moderné aj desiatky rokov, dnes je situácia úplne iná. Dom je teda starý v takom prípade, kedy použité stavebné technológie už nezodpovedajú existujúcemu štandardu.

Vo všeobecnosti tvrdíme, že kúpa starého domu nie je výhodná. Existuje však niekoľko výnimiek, ktoré sa tu pokúsime uviesť.

Pustiť sa do rekonštrukcie starého domu má význam, ak ste ho zdedili. A to na dvoch úrovniach. Ak dom zdedíte, tak nemusíte pri rekonštrukcii brať do úvahy počiatočné náklady na kúpu nehnuteľnosti. Máte ju zdarma. To celý projekt výrazne zjednodušuje. A potom je tu rodinný rozmer – rekonštrukcia niečoho, čo vybudoval otec, dedo či pradedo sa neriadi čisto ekonomickými zákonmi. Takáto nehnuteľnosť môže byť rodinným sídlom a mnoho ľudí cíti povinnosť takúto stavbu zachovať aj pre ďalšie generácie. To, čo by pri bežnej nehnuteľnosti nedávalo zmysel, môže razom dodať nadšenie do práce. Dedičstvom možno k domu získať vzťah, teda niečo, čo nemožno vyjadriť vo forme peňazí.

Rekonštrukcia starej budovy dáva zmysel aj vtedy, ak ju kúpite za cenu pozemku. Stará stavba na pozemku je v skutočnosti ťarcha, za ktorú by sa nemalo platiť. Pri optimálnom postupe je potrebné starú stavbu zbúrať, keďže stavba nového domu je vždy lacnejšia ako rekonštrukcia starého.

Rekonštrukcia starého domu je výhodná aj v prípade, že stavba je vo veľmi dobrom technickom stave. Tu je však problém v tom, že takýto dom je veľmi ťažké kúpiť za výhodnú cenu. To znamená, že tu len ťažko získate nejakú výhodu. A stále platí to, čo už bolo spomenuté – stavba, ktorá sa javí byť vo výbornom technickom stave, v takom stave vôbec nemusí byť.

Pokiaľ nemáte k domu nejaký špeciálny vzťah (zdedili ste ho), tak rozhodne, či ísť do rekonštrukcie starého domu, alebo stavby úplne nového, je čisto ekonomické. Ak si viete zabezpečiť moderné bývanie rekonštrukciou starej nehnuteľnosti lacnejšie ako stavbou nového, pustite sa do toho. Ak vyjde stavba nového domu na zelenej lúke lacnejšie, tak ono to asi lacnejšie aj nakoniec bude, keďže predpokladané náklady novostavby odhadnete s ďaleko väčšou presnosťou ako pri rekonštrukcii starého domu.

Cenovému odhadu rekonštrukcie starého domu je potrebné venovať osobitú pozornosť. Ľudia, ktorí sa do náročných rekonštrukcií pustili iba na základné bežné odhadu na základe vlastných skúseností a dojmov, neraz pri dokončení stavby zistili, že sa výrazne, ako sa hovorí, sekli. Konečné náklady na rekonštrukciu starého domu tak neraz sú aj dvojnásobne vyššie oproti prvotným odhadom. Ak sa však už do rekonštrukcie pustíte, musíte ju dokončiť aj v prípade, že ekonomicky to nevyzerá tak výhodne ako na začiatku.

Nevýhody starého domu

V nasledujúcich riadkoch sa pokúsime zhromaždiť problémy súvisiace so starými domami:

• Nerovné podlahy
• Zastaralé elektrické rozvody
• Rozpadávajúce sa komíny
• Staré kúrenie, ktoré nie je energeticky dostatočne účinné
• Zateká strecha (to by sa ešte dalo opraviť), oveľa horšia je situácia, kedy sú chyby v nosnej konštrukcii a strechu je potrebné kompletne vymeniť
• Celkovo veľmi zlá tepelná izolácia – v minulosti sa domy stavali za diametrálne odlišných podmienok. Niečo ako tepelná izolácia ľuďom v mysliach nekolovala. Navyše neexistovali ani technológie, ktoré by dokázali zabezpečiť efektívnu tepelnú izoláciu stavby.